COMPARATIF CHIFFRÉ

Tableau comparatif

Investir en France ou à Baltimore ?

Coût d'acquisition de la maison 


Loyer mensuel brut

Loyer annuel brut


Rendement brut


Frais de gestion locative (8%)

Frais de comptabilité (incluant ouverture LLC)

Assurance annuelle

Property tax 

Total charges annuelles 


Loyer annuel net 

Rendement net avant impôts 


Amortissement * (27,5 ans)

Abattement forfaitaire ** (4000 dollars)

Résultat imposable


Tranche d'imposition marginale

Impôt sur le revenu

CSG-CRDS (15.5%)

Impôt supplémentaire en France 

Total impôts à payer 


Taux d'imposition global

Loyers nets après impôts


Rendement net après impôts

Maison À baltimore

(en euros)

52000


840

10080


19,38%


806

847

427

1280

3360

6720

12,92%


1891

3391

1438

10%

144

0

896

1040

15,47%

5680

10,92%

maison en france

(en euros)

52000


840

10080


19,38%

806

847

427

1280

3360


6720

12,92%


0

0

6720

41%

2755

1042

0

3797


56,50%

2923

5,62%

Hypothèses :

  • Revenu imposable de 100.000 € et taux d’imposition marginal à 41 %.
  • 1 euro : 1,17985 dollar

Explications :

* Amortissement : le bien loué bénéficie d’un amortissement sur 27,5 ans à partir de la date de location sur le prix de revient du terrain. C’est une charge déductible des revenus locatifs dans le cadre de la LLC AUX États-Unis.

Exemple : Vous achetez une maison 100.000 $ dont 20.000 $ de terrain

Amortissement : 80.000 /27.5 = 2909 $ déductibles par an

** Abattement forfaitaire ou exemptions : plafonnement sur la totalité des charges réelles accordé par l’IRS

Les charges courantes (assurances, billets d’avions, honoraires, etc.) sont aussi déductibles des revenus locatifs. Elles ne figurent pas sur le tableau car nous partons du postulat que l’investisseur ne se déplace pas aux États-Unis.

Nous pouvons constater que le taux d’imposition global est de 56,50 % en France contre 15,47 % si l’investisseur achète un bien à Baltimore. Ainsi, à rendement net après impôts payés en France et aux États-Unis, la rentabilité est 2 fois plus élevée à Baltimore.

Comparatif proposé à titre d’exemple et non contractuel